Коммунальная квартира (коммуналка) — это жилое помещение, где несколько собственников владеют отдельными комнатами, далее будем называть их соседи а кухня, санузел, коридор и другие помещения находятся в общем пользовании. Согласно ст. 16 часть 4 ЖК РФ  комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Покупка комнаты в коммуналке может быть оптимальным решением для любых категорий людей с небольшим достатком и инвесторов или для молодых семей как страт в совместной жизни, но такая покупка требует особой осторожности и знания законодательства.

Предлагаю ознакомиться с чек-листом покупателя комнаты в коммунальной квартире выработанный мной на основе многолетней практики покупки и продажи комнат в коммунальных квартирах города Москвы. В других городах России чек-лист может отличаться из-за особенностей на местном рынке недвижимости. Прежде чем покупать комнату в коммунальной квартире в Москве я рекомендую проверить следующие моменты:

Выписку из ЕГРН на приобретаемую комнату и всю квартиру

Технический (поэтажный) план и экспликация помещения с указанием точной площади

Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам

Документы на право собственности всех соседей

Соглашение о порядке пользования общим имуществом (кухня, сан.узел, коридоры)

Уведомление других собственников о продаже (требование ст. 250 ГК РФ)

Отказы соседей от преимущественного права покупки

По возможности удостовериться о состоянии здоровья соседей проживающих в квартире (попросить взять справки ПНД и НД, поликлиники) 

Справки ПНД и НД самого собственника комнаты

Произвести проверка истории перехода права собственности на предмет мошеннических сделок

Запросить выписку из домовой книги о зарегистрированных лицах 

Проверить отсутствие ареста или других обременений

Удостовериться о наличии согласия супруга(и) собственника на продажу комнаты, брачного договора при его наличии или справку по форме №15 об отсутствии факта государственной регистрации акта гражданского состояния (об отсутствии супруга в период владения комнатой).

Выписку из БКИ на предмет возможного банкротства продавца. 

Проверить состояние инженерных коммуникаций в общих помещениях

Наличие индивидуальных приборов учета

Соответствие перепланировок требованиям законодательства при их наличии.

Основные риски при покупке комнаты в коммуналке при покупке комнаты можно разделить на правовые, финансовые и социальные.

Правовые риски:

1.     Нарушение преимущественного права покупки соседей может повлечь признание сделки недействительной (ст. 250 ГК РФ)

2.     Наследственные споры относительно комнат умерших собственников

3.     Споры бывших супругов 

4.     Споры с иными пользователями покупаемой комнатой

5.     Самовольные перепланировки, которые могут повлечь административную ответственность

Финансовые риски:

1.     Солидарная ответственность по долгам за общедомовые нужды

2.     Необходимость участия в капитальном ремонте общих помещений

3.     Сложности с получением ипотеки (многие банки не кредитуют покупку комнат)

4.     Потеря денег при самостоятельной покупке комнаты

Социальные риски:

1.     Проблемные соседи, ведущие асоциальный образ жизни и/или болеющие заразными заболеваниями

2.     Конфликты по поводу пользования общими помещениями

3.     Ограниченные возможности для улучшения жилищных условий

Согласно ст. 247 ГК РФ, владение и пользование общим имуществом осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности. При отсутствии согласия порядок определяется судом.

Оплата общего имущества регулируется ст. 249 ГК РФ — распределение расходов пропорционально долям и ст. 158 ЖК РФ — размер платы за содержание жилого помещения

 Юридически грамотно избежать конфликтов с соседями можно предприняв превентивные меры:

Заключение детализированного соглашения о порядке пользования общим имуществом, включающего:

·      График пользования кухней, ванной комнатой, 

·      Правила пользованием коридором

·      Правила содержания общих помещений в чистоте

·      Выбрать старшего (ответственного) по квартире

·      Процедуры принятия решений по общим вопросам

·      Ответственность за нарушения

2.    Установка индивидуальных приборов учета (ст. 13 ФЗ №261 "Об энергосбережении") для справедливого распределения коммунальных платежей

3.    Создание резервного фонда для непредвиденных расходов на ремонт общего имущества

При возникновении споров необходимо обращаться:

·      К услугам медиатора (ФЗ №193 "Об альтернативной процедуре урегулирования споров")

·      В жилищную инспекцию при нарушении санитарных норм

·      В суд для разрешения споров 

Из практики договора расторгаются по обоюдному согласию или по решению суда. Так в  2015 году стороны подписали соглашение о добровольном расторжении договора купли продажи комнаты после конфликта с соседями (из-за пользования общим имуществом) ведущим аморальный образ жизни и  выяснения имеющиеся у одного неизлечимого заразного заболевания (спид).

Покупка комнаты в коммунальной квартире может быть выгодной инвестицией при условии подходящей цены, тщательной проверки всех юридических аспектов и грамотного оформления отношений с соседями. Ключевое значение имеет цена, место нахождение (локация), соблюдение требований законодательства и документальное оформление всех договоренностей.